نزع ملكية العقار للمنفعة العامة في النظام الجديد: التعويض والمراحل وحقوق المالك

الجواب المختصر: منذ 17 يناير 2026م يطبق في المملكة نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات الصادر بالمرسوم الملكي (م/56) لعام 1447هـ. لا تُنزع ملكية عقار إلا لمصلحة عامة ومقابل تعويض عادل، والتعويض = القيمة السوقية + 20% + مقابل الأضرار، يقدّره ثلاثة مقيمين معتمدين، ويُصرف في الأصل قبل الإخلاء. والجهة المرجعية هي الهيئة العامة لعقارات الدولة.

متى يجوز نزع الملكية؟

«لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة، ومقابل تعويض عادل؛ وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة.» — المادة (2)

• المصلحة العامة: حددتها المادة 5 بمشروعات مثل الحرمين الشريفين، والطرق والنقل، والتطوير العمراني والخدمات، وشبكات الطاقة والمياه، والتعدين، والمحميات والتراث، والأمن، وأي أعمال ينص عليها نظام آخر أو قرار من مجلس الوزراء.
• لا نزع مع وجود بديل حكومي: لا تُتخذ الإجراءات إلا إذا لم توجد عقارات للدولة تفي بالغرض (المادة 4).
• المال أولاً: لا يصدر قرار البدء إلا بعد توفر الاعتمادات أو الملاءة المالية أو الأراضي البديلة (المادة 10).
• الجهة صاحبة المشروع قد تكون جهة حكومية أو شركة أو جمعية أهلية ذات نفع عام (المادة 1)، وتُطلب منها إثبات الملاءة المالية (المادة 7).

النظام القديم ما زال ينطبق أحياناً: نص المرسوم (البند ثانياً) على أن نظام 1424هـ يسري على الحالات التي صدرت فيها قرارات الموافقة على البدء في الإجراءات قبل نفاذ النظام الجديد. فأول ما تتحقق منه: تاريخ قرار البدء في مشروعك.

المراحل والمدد من الطلب إلى الإخلاء

• الإبلاغ: يُنشر قرار البدء في الجريدة الرسمية وجريدة محلية والوسائل الإلكترونية، ويُبلّغ المالك باثنتين من ثلاث وسائل: رسالة نصية للجوال الموثق، أو البريد الإلكتروني، أو حساب في أحد الأنظمة الحكومية (المادتان 11 و 33). ومن تعذر إبلاغه يُعد مبلّغاً بمرور 30 يوماً من النشر في الجريدة الرسمية. حدّث رقم جوالك وبريدك في الأنظمة الحكومية.
• مستندات الملكية: تُقدَّم للجهة صاحبة المشروع خلال المدة التي تحددها، ولا تقل عن 15 يوماً من الإبلاغ (المادة 12). وإذا كان في صكك إشكال فابدأ بـإثبات ملكية العقار.
• الحصر: يُدخل العقار بمشاركة المالك أو من يمثله لحصر مشتملاته، ويوقّع المالك التقرير، فإن امتنع أُثبت ذلك وتُثبَّت اعتراضاته (المادة 13). هذه أهم لحظة لتوثيق كل ما يؤثر في القيمة.
• تاريخ التجميد: لا يُعتد بالتعديلات أو البناء أو الغرس بعد نشر قرار البدء، والتقييم يكون بتاريخ أول وقوف للمقيمين على العقار (المادة 20)، ولا يجوز تخطيط الأرض أو تقسيمها أو دمجها أو الترخيص عليها من تاريخ الإبلاغ (المادة 34).

كيف يُحسب التعويض؟

يقيّم العقار ثلاثة مقيمين معتمدين بشكل مستقل وفق معايير الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، تتعاقد معهم الجهة صاحبة المشروع (المادة 14)، ثم تراجع تقاريرهم لجنة من ثلاثة مقيمين في الهيئة تستبعد التقييم غير المطابق للمعايير، وتوصي بـالسعر المتوسط، ويصدر به قرار المحافظ ويُبلّغ به المالك خلال 90 يوماً من إحالة تقرير الحصر (المادة 15).

حالات خاصة في التقدير

• اختلاف المساحة: إذا اختلفت مساحة الصك عن الطبيعة يُقدَّر التعويض بالمساحة الأقل، دون إخلال بحق المالك في إثبات ملكية الجزء الآخر (المادة 21).
• نزع جزء من العقار: يُعوّض الجزء المنزوع مع تكاليف إصلاح الباقي ونقص قيمته، وتُنزع ملكية العقار كاملاً إذا كان الباقي غير صالح للانتفاع أو كانت تكاليف إصلاحه تساوي تكاليف النزع أو تفوقها (المادة 22).
• التعويض العيني: الأصل التعويض النقدي، ويجوز عيناً (عقار بديل أو حصص في المشروع) إذا رضي المالك (المادة 16). وللأرض الفضاء التي أساس ملكيتها منحة حكومية ولم تُنمَّ جاز التعويض بأرض منحة بديلة تزيد قيمتها بين 20% و 40% إذا كانت الجهة حكومية (المادتان 18 و 19).

الإعفاءات

يُعفى من نُزعت ملكية عقاره من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل في حدود مبلغ التعويض، إذا تم الشراء خلال خمس سنوات من استلام التعويض، ويُعفى من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان تعويضه أرضاً بديلة (المادة 17). احتفظ بما يثبت تاريخ استلام التعويض.

الإخلاء والتأخر في الصرف

• يُستكمل صرف التعويض قبل التاريخ المحدد للإخلاء إلا في حالات استثنائية بقرار من المحافظ (المادة 23/2).
• إذا أُخلي العقار قبل استكمال الصرف استحق المالك أجرة المثل + 10% عن المدة حتى الصرف، ما لم يكن التأخر بسببه (المادة 24).
• إذا لم يُصرف التعويض خلال ثلاث سنوات من قرار البدء جاز للمالك طلب إعادة التقدير، فإن جاء التقدير الجديد أقل يُأخذ بالأعلى (المادة 23/3 و 4).

وضع اليد المؤقت: انتفاع دون نقل ملكية

يجوز وضع اليد المؤقت لمصلحة عامة ذات طابع مؤقت مقابل تعويض لا يقل عن أجرة المثل + 20% ومقابل الأضرار (المادتان 6/2 و 25)، ولا تتجاوز مدته ثلاث سنوات، والتمديد لثلاث أخرى يحتاج موافقة المالك، وإلا وجب الإخلاء بنهاية المدة (المادة 28). وفيما لم يرد فيه نص تُطبّق أحكام إيجار العقارات (المادة 29).

حقوق المالك أثناء الإجراءات وبعدها

ماذا تفعل إذا شمل المشروع عقارك؟

وإذا كان العقار في منطقة مشاريع كبرى فانظر محامي في تبوك ومحامي نيوم، وللمطالبة بأضرار أخرى لحقت بعقارك انظر دعوى ضرر عقار.

تحتاج مساعدة؟

في شركة علي المسردي للمحاماة نراجع ملف النزع من قرار البدء حتى صرف التعويض، ونتولى الاعتراض على التقدير والمطالبة بالأضرار وأجرة المثل. انظر محامي عقاري بالرياض، أو اتصل على 920035477.

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات (المرسوم الملكي م/56 وتاريخ 1447/3/12هـ) ببوابة هيئة الخبراء، وكثير من التفاصيل محال إلى اللائحة التنفيذية. آخر تحديث: أكتوبر 2026.