تملك غير السعوديين للعقار 2026: شرح النظام الجديد ولائحته والشروط والرسوم وخطوات الطلب

الجواب المختصر: بموجب نظام تملك غير السعوديين للعقار الجديد (المرسوم الملكي م/14 لعام 1447هـ) يحق لغير السعودي — فرداً أو شركة — تملك العقار في «النطاق الجغرافي» الذي يحدده مجلس الوزراء، وللمقيم نظاماً تملك عقار واحد لسكنه خارج هذا النطاق عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة. والطلب يُقدم إلكترونياً عبر بوابة الهيئة العامة للعقار، والتملك لا يصح إلا بالتسجيل في السجل العقاري، ويُفرض رسم 2% على التصرفات في الرياض ومكة والمدينة وجدة.

النظام الجديد ونفاذه

صدر النظام بالمرسوم الملكي م/14 بتاريخ 1447/1/19هـ (قرار مجلس الوزراء رقم 42)، ونُشر في 1447/1/30هـ (25 يوليو 2025)، ويُعمل به بعد 180 يوماً من نشره (المادة 15)، ويحل محل «نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره» الصادر بالمرسوم م/15 لعام 1421هـ (المادة 14). ونشرت الهيئة العامة للعقار اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار مجلس الوزراء (تاريخ النشر في موقعها 1448/1/8هـ). فانتبه: كثير من المواد المنشورة على الإنترنت ما زالت تشرح النظام القديم.

من يحق له التملك؟

يشمل تعريف «غير السعودي»: الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير السعودي غير الربحي، وأي شخص اعتباري آخر يحدده مجلس الوزراء (المادة 1). والحقوق بحسب الفئة:

وللأسرة: يُعد زوج غير السعودي وفروعه غير السعوديين تابعين له في عقار السكن، ولا ينفرد أحدهم بتملك عقار سكني إلا إذا انتفت الزوجية أو بلغ الفرع 25 سنة (المادة 7 من اللائحة). ولا يخل النظام بأحكام نظام الإقامة المميزة أو تملك مواطني دول المجلس أو أي أنظمة تمنح حقوقاً أفضل (المادة 5).

النطاق الجغرافي ومكة والمدينة

النطاق الجغرافي وأنواع الحقوق والنسب القصوى ومدد الانتفاع تُحدد بقرار من مجلس الوزراء (المادة 2/2)، وليس في النظام نفسه. وبحسب ما نشرته أرقام نقلاً عن الهيئة (يونيو 2026)، تشمل النطاقات المعلنة مناطق ومشروعات محددة في الرياض (مثل القدية والمربع وبوابة الدرعية وحديقة الملك سلمان ومركز الملك عبدالله المالي)، ووسط جدة ومناطق تطويرية في محافظة جدة، ونطاقات في مكة المكرمة والمدينة المنورة والعُلا، والمشاريع الكبرى (نيوم وأمالا والبحر الأحمر)، والمناطق الاقتصادية الخاصة. والقائمة الدقيقة وحدودها تُؤخذ من الهيئة وقت الطلب.

«يقتصر حق تملك غير السعودي للعقار… في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة على الشخص ذي الصفة الطبيعية المسلم» — المادة (2/4) من النظام

ويستثنى من ذلك الشركات السعودية ذات الملكية الأجنبية داخل النطاق (المادة 3)، والشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية وفق ضوابط هيئة السوق المالية (المادة 4).

الشروط المسبقة قبل التملك

ويحسن بمن يعتزم تمويل شرائه أن يطّلع على أحكام الرهن العقاري المسجل في السعودية، من شروط التسجيل وفك الرهن إلى التنفيذ على العقار عند التعثر.

خطوات الطلب عبر البوابة الإلكترونية

وتشير نتائج البحث إلى «بوابة عقارات السعودية» (saudiproperties.rega.gov.sa) بوصفها البوابة الرسمية التابعة للهيئة. والتبليغ ينتج آثاره عبر وسائل التواصل في البوابة أو الرسائل النصية على الجوال الموثق (المادة 13 من اللائحة)، وستصدر الهيئة دليلاً إجرائياً للتفاصيل (المادة 14).

الرسم على تصرفات غير السعودي

النظام يسمح برسم لا يزيد على 5% من قيمة التصرف (المادة 9)، وحددته اللائحة بـ2% في مدينة الرياض ومكة المكرمة والمدينة المنورة ومحافظة جدة لجميع أنواع الحقوق والاستعمالات (المادة 9 من اللائحة)، وبنسبة الصفر في بقية المملكة وفي حالات محددة:

وهذا الرسم «دون إخلال بأي رسوم أو ضرائب مقررة نظاماً»، أي أنه مستقل عن ضريبة التصرفات العقارية المقررة بنظامها.

المحظورات والعقوبات

وملكية غير السعودي «لا يترتب عليها أي حقوق أو امتيازات عدا الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظاماً» (المادة 6)، فلا تمنح إقامة أو جنسية. وتسجيل العقار باسم سعودي نيابةً عن أجنبي يعرّض الطرفين لمخاطر كبيرة، انظر التستر التجاري.

أسئلة شائعة

أنا مقيم، هل أستطيع شراء شقة للسكن في أي مدينة؟

نعم، عقاراً واحداً لسكنك حتى خارج النطاق الجغرافي، عدا مكة المكرمة والمدينة المنورة (المادة 2/3)، والرسم 2% إذا كان في الرياض أو جدة وصفر في غيرهما.

هل يستطيع غير المقيم التملك؟

نعم داخل النطاق الجغرافي، بعد الحصول على هوية رقمية وحساب بنكي ورقم جوال سعودي باسمه (المادة 2 من اللائحة)، وفي مكة والمدينة يشترط أن يكون مسلماً.

شركتي أجنبية وأريد مقراً لها، ماذا أفعل؟

تسجّل أولاً لدى وزارة الاستثمار مع الإفصاح عن الملاك، وللشركة السعودية ذات الشريك الأجنبي تملك ما يلزم لنشاطها وسكن عمالها خارج النطاق بموافقة وزارة الاستثمار (المادة 8 من اللائحة)، انظر الاستثمار الأجنبي في السعودية.

كيف أتأكد من سلامة العقار قبل الشراء؟

تحقق من الصك أو السجل العقاري وخلوّه من الرهون والتأشيرات، انظر إثبات ملكية عقار. وإذا كان الشراء على الخارطة فانظر تأخر تسليم العقار، وللاستثمار الجماعي انظر نظام المساهمات العقارية.

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام تملك غير السعوديين للعقار ببوابة هيئة الخبراء، واللائحة التنفيذية من موقع الهيئة العامة للعقار، والنطاقات الجغرافية من ما نشرته أرقام.