تأخر تسليم العقار من المطور: حقوق المشتري في التعويض أو الفسخ

الجواب المختصر: إذا تأخر المطور في تسليم وحدة مبيعة على الخارطة دون سبب خارج عن إرادته فللمشتري بنص المادة 20 من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة تعويض يعادل أجرة المثل للوحدة السكنية أو تعويضاً محدداً مسبقاً للأرض المطورة. وفي البيع العادي يطبق نظام المعاملات المدنية: بعد إعذار البائع لك أن تطلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض، ولك الشرط الجزائي إن وُجد.

أولاً: تأخر المطور في البيع على الخارطة

«يلتزم المطور بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه. وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته؛ فيستحق المشتري تعويضاً ماديًّا يحدد مسبقاً إن كانت أرضاً مطورة، أو أجرة مثلٍ إن كانت وحدة سكنية» — المادة (20) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة

وتذكر صفحة برنامج «وافي» لدى الهيئة العامة للعقار أن التعويض يكون بناءً على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيّم معتمد، وأنه إذا رفض المطور التعويض يُلجأ إلى المحاكم المختصة أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب العقد الموقع. وموعد التسليم نفسه ليس اختيارياً: المادة 6/م تشترط أن يكون في نموذج العقد «محدداً باليوم».

ماذا لو تعثر المشروع كلياً؟

إذا حدث ظرف طارئ يمنع إكمال المشروع فللهيئة — بالتشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري — اتخاذ التدابير اللازمة «بما يضمن إكمال المشروع… أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة» (المادة 20/2). ومبالغك محمية نسبياً لأن حساب الضمان مخصص للمشروع ولا يجوز الحجز عليه لدائني المطور (المادة 10)، وللهيئة شطب قيد المطور إذا تكرر تأخيره أو تعثره (المادة 25).

المطور غير المرخص: جريمة

تعاقب المادة 24 بالسجن حتى 5 سنوات أو غرامة حتى 10 ملايين ريال أو بهما من باع على الخارطة أو جمع مبالغ دون ترخيص، أو تسلم مبالغ حجز ولم يودعها في حساب الضمان، أو استعملها دون وجه حق، وتتولى النيابة العامة التحقيق (المادة 26). فتأكد أولاً أن مشروعك مرخص في منصة «وافي».

ثانياً: تأخر التسليم في البيع العادي

البائع «يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري بالحال التي كان عليها وقت البيع» (المادة 321)، والتسليم يكون بوضع العقار في حيازة المشتري أو التخلية بينه وبينه بحيث ينتفع به دون مانع (المادة 324). فإذا تأخر كانت لك الخيارات التالية:

وأهم شرط في أغلبها هو الإعذار (المادة 107)، إلا الشرط الجزائي فلا يشترط لاستحقاقه الإعذار (المادة 178)، لكن لا يُستحق إذا أثبت البائع أنك لم يلحقك أي ضرر، ويجوز إنقاصه إذا كان مبالغاً فيه (المادة 179)، انظر الشرط الجزائي. وإذا قررت الفسخ فانظر فسخ عقد بيع عقار.

متى لا يُسأل البائع أو المطور؟

نص المادة 20 يستثني التأخر الناتج عن «سبب خارج عن إرادته»، ونظام المعاملات المدنية ينفي المسؤولية إذا نشأ الضرر عن سبب لا يد للشخص فيه كقوة قاهرة أو خطأ الغير أو خطأ المتضرر (المادة 125)، وإذا أصبح التنفيذ مستحيلاً بسبب لا يد للمدين فيه انفسخ العقد (المادة 110). وعبء إثبات السبب الأجنبي على من يدّعيه، وتأخر المقاول أو التمويل ليس بالضرورة سبباً خارجاً عن إرادة المطور.

خطوات المطالبة بالتعويض

وفي حالات تأخر تسليم الوحدة العقارية المعقدة، يفيد الاطلاع على دليلنا حول المحامي العقاري في الرياض ودوره في حماية حقوق المشترين والمستثمرين.

نموذج إعذار للمطور بسبب التأخر

إعذار بالتأخر في تسليم وحدة عقارية
المرسل: [الاسم — الهوية — الجوال]
المرسل إليه: شركة [المطور] — سجل تجاري […]
الموضوع: عقد بيع الوحدة رقم […] في مشروع […] بتاريخ […]
حيث نص العقد على تسليم الوحدة في [التاريخ]، ولم تُسلّم حتى تاريخه، رغم سدادي مبلغ […] ريال وفق جدول الدفعات؛
فإني أُعذركم بتسليم الوحدة خلال [مدة] من تاريخ استلام هذا الإعذار، مع سداد التعويض المستحق عن مدة التأخير وفق المادة (20) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة وبند […] من العقد.
وفي حال عدم الاستجابة سأتخذ الإجراءات النظامية لدى الجهات المختصة، بما في ذلك طلب الفسخ والتعويض.
التوقيع: […] — التاريخ: […]

وأرسله بوسيلة تثبت الاستلام متفق عليها أو مقررة نظاماً (المادة 177)، وللمزيد انظر خطاب مطالبة مالية.

إذا كنت تبني بنفسك وتأخر المقاول

هذا عقد مقاولة لا بيع: المقاول ملتزم بالإنجاز في المدة المتفق عليها أو المعقولة (المادة 465)، وإذا أخل أثناء العمل فلك إعذاره بالتصحيح خلال مدة معقولة، ثم إسناد العمل لمقاول آخر على نفقته أو طلب الفسخ (المادة 466)، انظر عقود المقاولات. وإذا أصابت الأعمال عقارك أو عقار جارك بضرر فانظر دعوى ضرر عقار.

أسئلة شائعة

هل أوقف الدفعات إذا تأخر المطور؟

تجيز المادة 114 الامتناع عن التنفيذ ما دام الطرف الآخر ممتنعاً عن التزام مستحق مقابل، لكن في البيع على الخارطة الدفعات مرتبطة غالباً بنسب الإنجاز، فراجع العقد واستشر قبل التوقف حتى لا تُعد مخلاً.

كيف تُحسب أجرة المثل؟

بحسب الهيئة تُحدد من مقيّم معتمد، وهي الحد الأدنى، وقد ينص العقد على أكثر.

أين أرفع الدعوى؟

بحسب العقد: المحكمة المختصة (التجارية إذا انطبقت المادة 16/2 من نظام المحاكم التجارية، انظر اختصاصات المحاكم التجارية) أو المركز السعودي للتحكيم العقاري، وللصياغة انظر صحيفة دعوى.

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة (م/44 لعام 1445هـ) ونظام المعاملات المدنية ببوابة هيئة الخبراء، ومعلومات التعويض من صفحة برنامج «وافي» بالهيئة العامة للعقار.