فسخ عقد بيع عقار في السعودية: الحالات والشروط والمدد — والبيع على الخارطة

الجواب المختصر: يُفسخ عقد بيع العقار بالتراضي (الإقالة)، أو باستعمال خيار شرط أو عربون متفق عليه، أو بحكم قضائي إذا أخل أحد الطرفين بالتزامه (عدم سداد الثمن، عدم الإفراغ أو التسليم، عيب في العقار) بعد إعذاره. وللعيب المؤثر مدة قصيرة: 180 يوماً من التسليم. أما البيع على الخارطة فتحكمه أيضاً أحكام نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة والعقد المعتمد من الهيئة العامة للعقار.

طرق فسخ عقد بيع العقار في جدول

والفسخ يفترض عقداً صحيحاً، أما إذا كان العيب في أصل العقد (كالغلط أو التغرير أو عدم تعيين العقار) فالمسار هو البطلان أو الإبطال، انظر بطلان عقد بيع العقار.

1) الفسخ بالتراضي وخيار الشرط والعربون

أبسط الطرق أن يتفق الطرفان على إنهاء العقد: «للمتعاقدين أن يتقايلا العقد برضاهما في المحل أو بعضه» (المادة 105). وإذا اشترط أحدهما خياراً فله العدول خلال المدة بشرط إعلام الآخر، ويُعد ذلك فسخاً، ويسقط الخيار بمضي المدة دون عدول (المادة 106).

«دفع العربون عند إبرام العقد يفيد أن لدافع العربون وحده الحق في العدول عن العقد، وليس له إذا عدل أن يسترد مبلغ العربون، وذلك كله ما لم يتفق على خلافه» — المادة (44) من نظام المعاملات المدنية

فالمشتري الذي دفع عربوناً يستطيع العدول ويخسر العربون، وإذا لم تُحدد مدة العدول عيّنتها المحكمة بحسب العرف، وسكوته حتى مضيها يُعد عدولاً. لذلك اكتب في ورقة العربون صراحةً هل هو «عربون» أم «دفعة من الثمن»، وما مدة العدول.

2) الفسخ للإخلال: الإعذار أولاً

«في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، فللمتعاقد الآخر بعد إعذاره المتعاقد المخل أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض، وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الجزء الذي لم يوف به المخل قليل الأهمية…» — المادة (107)

وأشهر حالتين في بيع العقار:

• البائع لا يُفرغ أو لا يسلّم: البائع ملتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الملكية ويمتنع عما يجعله مستحيلاً أو عسيراً (المادة 319)، وبتسليم المبيع مجرّداً من أي حق للغير لا يعلمه المشتري (المادة 321).
• المشتري لا يدفع: الأصل أن يؤدي الثمن قبل التسلم (المادة 345)، وللبائع حبس المبيع حتى يستوفي حقه (المادة 346)، وله في الثمن المؤجل أن يشترط تعليق نقل الملكية حتى السداد (المادة 320).

ويصح الاتفاق على الفسخ دون حكم قضائي، لكنه لا يُعفي من الإعذار إلا بنص صريح (المادة 108). ولصياغة الإعذار انظر خطاب مطالبة مالية، ولتفاصيل الفسخ العامة انظر فسخ العقد التجاري. وإذا كان في العقد شرط جزائي فيُستحق دون إعذار (المادة 178)، وللمحكمة إنقاصه أو زيادته في حدود المادة 179.

3) العيب في العقار ونقص المساحة

«يضمن البائع عند تسليم المبيع سلامته من أي عيبٍ ينقص من قيمته أو من نفعه… ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالماً بوجوده» — المادة (338)

وإذا ظهر العيب يختار المشتري بين الفسخ أو إمساك العقار والرجوع بفرق الثمن، مع التعويض إن كان له مقتضٍ، وللبائع أن يتوقى ذلك ببديل مماثل غير معيب (المادة 338). لكن انتبه لأربع قيود:

وفي المساحة: إذا ظهر نقص أو زيادة جسيمة تخل بغرض المشتري بحيث لو علم لما أتم العقد فله طلب الفسخ، ولا تُسمع دعوى الفسخ أو إنقاص الثمن بمضي سنة من تسليم المبيع (المادة 323).

4) فسخ عقد البيع على الخارطة

يخضع البيع على الخارطة لـنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة (المرسوم الملكي م/44 بتاريخ 1445/3/10هـ)، الذي يلزم المطور بأن يقدّم مع طلب الترخيص «نموذج عقد بيع… ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم» (المادة 6/م)، وبإيداع مبالغ المشترين في حساب ضمان مستقل لا يجوز الحجز عليه لمصلحة دائني المطور (المادتان 9 و 10). وأهم ما يتصل بالفسخ:

وتظهر ضمن الخدمات الإلكترونية للهيئة العامة للعقار الخاصة بالبيع على الخارطة خدمة باسم «فسخ العقد»، وحالاتها وشروطها تحكمها اللائحة والعقد الموقع، لذلك راجع بنود عقدك وبوابة الهيئة قبل التقديم. وإذا كان سبب الفسخ هو التأخر فانظر تأخر تسليم العقار.

5) بعد الإفراغ: هل يمكن الفسخ؟

نعم، لكن بحكم أو باتفاق ثم إعادة الإفراغ، لأن أثر الفسخ أن «يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد»، فإن استحال ذلك قضت المحكمة بالتعويض (المادة 111). والخطر الأكبر أن يبيع المشتري العقار لشخص ثالث حسن النية، فـ«لا يحتج بفسخ العقد تجاه الخلف الخاص للمتعاقد إذا كسب حقاً عينياً بحسن نية» (المادة 112). لذلك في المناطق المعلنة للتسجيل العيني بادر بالتأشير بالدعوى على السجل، انظر بيع العقار لأكثر من شخص وإثبات ملكية عقار.

المحكمة المختصة وخطوات الدعوى

النزاع بين أفراد أمام المحكمة العامة في الأصل. أما إذا كان البائع مطوراً تاجراً والعقد تجارياً بالنسبة له والمطالبة تزيد على 100 ألف ريال، فقد تختص المحكمة التجارية (المادة 16/2 من نظام المحاكم التجارية، انظر اختصاصات المحاكم التجارية)، وقد ينص عقد البيع على الخارطة على اللجوء لـلمركز السعودي للتحكيم العقاري. والخطوات:

أسئلة شائعة

هل أسترد العربون إذا تراجعت؟

لا في الأصل، فالمادة 44 تجعل العربون مقابل حق العدول، ما لم يتفق على خلاف ذلك أو كان المبلغ دفعة من الثمن لا عربوناً.

اشتريت عقاراً واكتشفت تسربات بعد أشهر، هل فاتت المدة؟

مدة سماع دعوى ضمان العيب 180 يوماً من التسليم ما لم يلتزم البائع بمدة أطول، ولا يتمسك البائع بها إذا ثبت أنه أخفى العيب بغش (المادة 344)، وعليك إعلامه بمجرد ظهور العيب (المادة 340). وإن كان التسرب من الجار فانظر دعوى ضرر عقار.

هل يرفض القاضي الفسخ رغم الإخلال؟

نعم، إذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية بالنسبة للالتزام (المادة 107)، ويبقى لك التعويض أو طلب التنفيذ.

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام المعاملات المدنية ونظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ببوابة هيئة الخبراء، ومعلومات برنامج «وافي» من موقع الهيئة العامة للعقار.