التحكيم العقاري في السعودية: المركز السعودي للتحكيم العقاري وإجراءاته وتنفيذ الحكم

الجواب المختصر: التحكيم العقاري في السعودية يتم غالباً عبر المركز السعودي للتحكيم العقاري التابع للهيئة العامة للعقار، وهو ينظر المنازعات العقارية متى اتفق الطرفان كتابةً على اللجوء إليه (شرط في العقد أو مشارطة لاحقة). الإجراءات إلكترونية بالكامل، والحكم ملزم ولا يُطعن فيه إلا بدعوى بطلان خلال 60 يوماً من التبليغ، ثم يُطلب أمر تنفيذه.

ما المركز السعودي للتحكيم العقاري؟

بحسب موقعه الرسمي، «يختص المركز بالفصل في المنازعات المتعلقة بالأنشطة العقارية والتي تنشأ داخل أراضي المملكة… إذا اتفق الطرفان كتابة على تسوية النزاعات عن طريق المركز». ويقدم أربع خدمات: التحكيم، والصلح، ومشارطة التحكيم، وتوثيق محاضر الصلح، ويستند إلى نظامه الأساسي و«لائحة القواعد الإجرائية» بما يتوافق مع نظام التحكيم.

النزاعات التي ينظرها المركز

يذكر المركز أمثلة (دون حصر): التطوير العقاري، الإيجار وإدارة الأملاك، الوساطة والتسويق العقاري، المقاولات، الصيانة والخدمات. ويتيح لـجمعيات الملاك مساري الصلح والتحكيم في النزاعات بين الأعضاء، وللمالك المنفرد اللجوء إليه في نزاعه مع الجمعية طالما أن الأطراف أعضاء فيها، أما تأسيس الجمعيات واشتراكاتها فمن اختصاص منصة «مُلّاك». وفي البيع على الخارطة قد ينص العقد على المركز في نزاعات التعويض، انظر تأخر تسليم العقار.

الشرط الأساسي: اتفاق تحكيم مكتوب

«يجب أن يكون اتفاق التحكيم مكتوباً، وإلا كان باطلاً» — المادة (9/2) من نظام التحكيم

ويجوز أن يكون الاتفاق سابقاً للنزاع (شرط في العقد) أو لاحقاً له (مشارطة)، وفي المشارطة يجب تحديد المسائل المشمولة وإلا بطل الاتفاق (المادة 9/1)، وتُعد الإحالة الواضحة في العقد إلى عقد نموذجي يتضمن شرط تحكيم اتفاقاً مكتوباً (المادة 9/3). ولا يصح الاتفاق إلا ممن يكون أهلاً للتصرف (المادة 10/1 بعد تعديلها بالمرسوم م/21 لعام 1447هـ).

وإذا لم يوافق الطرف الآخر على المشارطة في المدة فبحسب المركز «يُرد طلب التحكيم» إذا كان المسار تحكيماً، أو تُحال الدعوى للصلح إذا كان المسار «صلح وتحكيم»، والتكاليف غير قابلة للاسترداد. ومن ترافع أمام المحكمة دون التمسك بشرط التحكيم حتى صدور الحكم يُعد متنازلاً عنه.

نموذج شرط تحكيم في عقد عقاري

البند (…): تسوية النزاعات
كل نزاع أو خلاف ينشأ عن هذا العقد أو يتعلق به، بما في ذلك انعقاده أو تفسيره أو تنفيذه أو فسخه، يُسوّى بالتحكيم لدى المركز السعودي للتحكيم العقاري وفقاً للائحة القواعد الإجرائية النافذة في المركز وقت تقديم الطلب.
يكون عدد المحكمين [واحداً / ثلاثة]، ومقر التحكيم [المدينة]، ولغته العربية، والنظام الواجب التطبيق أنظمة المملكة العربية السعودية.
[اختياري: يلتزم الطرفان بمحاولة الصلح لدى المركز قبل التحكيم خلال […] يوماً.]

هذا نموذج من صياغتنا للتوضيح. ولمراجعة عقدك قبل التوقيع انظر محامي عقود.

خطوات طلب التحكيم لدى المركز

التكاليف والمدد

بحسب المركز، تختلف تكلفة التحكيم بحسب المبلغ المتنازع عليه، ويدفعها المدعي مع حقه في طلب تحميلها للمدعى عليه، وهي غير قابلة للاسترداد، وتُعفى التكاليف الإدارية لشرائح محددة (أسر شهداء الواجب، أسر السجناء، مستفيدو الضمان الاجتماعي). والمدة تختلف بحسب النزاع، لكن نظام التحكيم يوجب إصدار الحكم خلال المدة المتفق عليها، فإن لم توجد فخلال 12 شهراً من بدء الإجراءات، قابلة للزيادة بما لا يتجاوز 6 أشهر ما لم يتفق على أكثر (المادة 40).

بعد صدور الحكم: البطلان والتنفيذ

«يحوز حكم التحكيم… حجية الأمر المقضي به، ويكون واجب النفاذ» (المادة 52)، ولا يقبل أي طريق من طرق الطعن عدا دعوى البطلان (المادة 49):

وأسباب البطلان محصورة في المادة 50: انعدام اتفاق التحكيم أو بطلانه، انعدام الأهلية، تعذر الدفاع لعدم الإبلاغ الصحيح، استبعاد النظام المتفق عليه، مخالفة تشكيل الهيئة، الفصل في مسائل خارج الاتفاق، أو الإخلال بشروط الحكم على نحو أثر في مضمونه، وتقضي المحكمة بالبطلان من تلقاء نفسها إذا خالف الحكم الشريعة أو النظام العام، دون أن تفحص وقائع النزاع وموضوعه.

التحكيم أم المحكمة؟

ومن أمثلة النزاعات التي تصلح للتحكيم متى وُجد الاتفاق: فسخ عقد بيع عقار، وفسخ عقد الإيجار، ومنازعات المقاولات، ومنازعات الشركاء في العقارات المشتركة، ونزاعات المساهمات العقارية. أما الإخلاء بسند تنفيذي فمساره المباشر محكمة التنفيذ، انظر دعوى الإخلاء.

ويساعد الرجوع إلى محامي عقاري في الرياض على المفاضلة بين التحكيم والقضاء، وعلى صياغة شرط التحكيم بما يحفظ الحقوق قبل نشوء النزاع.

كيف تصبح محكماً عقارياً؟

يشترط المركز للانضمام إلى قائمة المحكمين: الأهلية القانونية الكاملة، وحسن السيرة والسلوك، وشهادة جامعية كحد أدنى، واجتياز البرنامج التأهيلي للمحكم العقاري (الذي يقدمه المعهد العقاري السعودي ضمن برامجه).

ولمنازعات عقود المشاريع الكبرى في منطقة تبوك انظر صفحة محامي نيوم.

أسئلة شائعة

هل يلزم حضور الطرف الآخر؟

لا، تخلفه بعد تبليغه صحيحاً لا يمنع عقد الجلسة بحسب لائحة القواعد الإجرائية للمركز، والجلسات تُعقد عن بُعد.

ماذا لو وُجد خطأ في الحكم؟

يمكن طلب تصحيحه أو تفسيره عبر المنصة خلال 15 يوماً من استلامه بحسب المركز، أما الاعتراض على المضمون فلا يكون إلا بدعوى بطلان محصورة الأسباب.

هل توقف دعوى البطلان التنفيذ؟

لا في الأصل، لكن يجوز للمحكمة وقفه إذا طُلب في صحيفة الدعوى بأسباب جدية، وتفصل في الطلب خلال 15 يوماً (المادة 54).

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام التحكيم (م/34 لعام 1433هـ وتعديلاته) ببوابة هيئة الخبراء، ومعلومات المركز من موقعه الرسمي وأسئلته الشائعة، والنموذج من صياغتنا.