دعوى إخلاء المستأجر: طلب قرار الإخلاء في ناجز أو الدعوى — الحالات والخطوات

الجواب المختصر: لإخلاء المستأجر طريقان: طلب تنفيذ في ناجز ينتهي بـ«طلب إصدار قرار إخلاء» إذا كان لديك سند تنفيذي (كالعقد الموحد المسجل في «إيجار» في الحالات التي تقبلها محكمة التنفيذ)، ودعوى إخلاء موضوعية أمام المحكمة العامة إذا لم يكن هناك سند أو كان النزاع يحتاج إثباتاً. وفي النطاق العمراني للرياض أصبح الإخلاء محصوراً في حالات محددة منذ سبتمبر 2025. وفي جميع الأحوال لا يجوز الإخلاء بالقوة الذاتية.

السبب يحدد الطريق

أولاً: طلب إصدار قرار إخلاء في ناجز

نظام التنفيذ لا يجيز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي، ومن السندات «العقود والأوراق الأخرى التي لها قوة سند التنفيذ بموجب نظام» (المادة 9 من نظام التنفيذ 1433هـ)، وهو المسار الذي يُبنى عليه تنفيذ عقود إيجار الموثقة. وبحسب الدليل الإرشادي لوزارة العدل فإن خدمة «طلب إصدار قرار إخلاء» تُقدم من داخل طلب تنفيذ قائم، بعد تبليغ المنفذ ضده وانتهاء المدة الممنوحة له:

وبعد صدور قرار الإخلاء يُنهي المؤجر العقد في «إيجار» عبر خدمة الفسخ من طرف واحد التي تشترط إرفاق قرار التنفيذ، انظر فسخ عقد الإيجار.

نظام التنفيذ الجديد (م/237)

صدر نظام تنفيذ جديد بالمرسوم الملكي م/237 بتاريخ 1447/11/3هـ، ونُشر في 1447/11/14هـ (1 مايو 2026م)، ويسري بعد 180 يوماً من نشره. ويعدّ من السندات التنفيذية «العقود والمحررات التي لها حكم السندات التنفيذية بموجب نظام أو قرار صادر من مجلس الوزراء» (المادة 7/ح)، وينص على أنه إذا كان محل التنفيذ فعلاً ولم ينفذه المنفذ ضده خلال خمسة أيام عمل من إبلاغه:

وتحيل المادة 36 إلى اللائحة «ضوابط وإجراءات إخلاء العقار والتصرف بالمنقولات الموجودة فيه إذا لم يتسلمها مالكها». وبما أن النظام يدخل حيز التنفيذ الآن تقريباً، فراجع اللائحة وما تعلنه وزارة العدل قبل تقديم طلبك. ولمدد التنفيذ المالي انظر مهلة السداد في محكمة التنفيذ.

ثانياً: دعوى الإخلاء الموضوعية

تختص المحاكم العامة بـ«الدعاوى المتعلقة بالعقار… أو دعوى أقيام المنافع أو الإخلاء أو دفع الأجرة… ما لم ينص النظام على خلاف ذلك» (المادة 31/أ من نظام المرافعات الشرعية). وتلجأ إليها إذا كان العقد غير مسجل، أو السبب يحتاج إثباتاً كالإضرار بالعقار أو مخالفة الاستعمال. ويجمع المؤجر في دعواه عادة بين:

• الإخلاء والتسليم بالحال التي تسلم بها المستأجر العقار عدا الاستعمال المعتاد (المادة 435/1).
• الأجرة المتأخرة المستحقة في مواعيدها (المادة 429).
• أجرة المثل عن مدة البقاء دون حق بعد انتهاء العقد، مع التعويض (المادة 435/2).
• تعويض الأضرار الناشئة عن تعدي المستأجر أو تقصيره (المادة 430).

وللصياغة انظر صحيفة دعوى، ولمدد الاعتراض على الحكم انظر الحكم غير القطعي. وقد تختلف الجهة في بعض منازعات الإيجار التجاري بين التجار، انظر اختصاصات المحاكم التجارية.

ولأن الدعوى الموضوعية تتطلب إعداد لائحة وإثباتاً دقيقين، يعرض دليلنا خدمات المحامي العقاري في الرياض في النزاعات الإيجارية وغيرها من القضايا العقارية.

حالات الإخلاء في الرياض بعد أحكام 2025

بحسب الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر (إعلان وكالة الأنباء السعودية 25/9/2025)، لا يجوز للمؤجر في النطاق العمراني للرياض رفض تجديد العقد إذا رغب المستأجر، ولا يطلب الإخلاء إلا في:

ولمجلس إدارة الهيئة العامة للعقار إضافة حالات أخرى، فتحقق من آخر الضوابط المنشورة. وخارج الرياض يبقى التجديد التلقائي قائماً ما لم يُشعر أحد الطرفين بعدم التجديد قبل 60 يوماً على الأقل.

لا للإخلاء الذاتي

قطع الكهرباء أو المياه، أو تغيير الأقفال، أو إخراج الأغراض، ليس طريقاً نظامياً للإخلاء. فالمؤجر ملزم بالامتناع عن التعرض للمستأجر طوال مدة الإيجار، وإلا كان ضامناً (المادة 423)، وللمستأجر أن يلجأ إلى دعوى مستعجلة لاسترداد حيازته (المادة 209 من نظام المرافعات). وإذا طلب المؤجر الفسخ لعذر طارئ فلا يُجبر المستأجر على الرد حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ (المادة 442).

أسئلة شائعة

كم تستغرق دعوى الإخلاء؟

لا توجد مدة ثابتة. مسار السند التنفيذي أسرع عادة لأنه لا يمر بمرحلة التقاضي الموضوعي، والدعوى الموضوعية تتأثر بالجلسات والاعتراض.

هل أطالب بالأجرة مع الإخلاء؟

نعم، الأجرة المتأخرة وأجرة المثل عن البقاء دون حق والتعويض تُطلب معاً، وللإعذار المسبق انظر خطاب مطالبة مالية.

بعت العقار، هل يحق للمشتري إخلاء المستأجر؟

لا بمجرد البيع، فالبيع «لا يؤثر في حقوق المستأجر» (المادة 428)، ويبقى العقد قائماً لمدته.

هذه المقالة للتثقيف العام؛ المواد من نظام التنفيذ (1433هـ) ونظام التنفيذ الجديد (م/237 لعام 1447هـ) ونظام المرافعات الشرعية ونظام المعاملات المدنية ببوابة هيئة الخبراء، وخطوات ناجز من الدليل الإرشادي لوزارة العدل.